Tribunal escuchará disputa sobre título de condominio confiscado y venta

VISTA PREVIA DEL CASO

En el último día de argumentos orales para el período 2022-23, los jueces escucharán Tyler contra el condado de Hennepin, Minnesota. (Wally Gobetz a través de Flickr)

La Corte Suprema escuchará su argumento oral ultimate del término el miércoles, en el caso de una abuela de Minnesota de 94 años. Geraldine Tyler no discute que el gobierno del condado podría apoderarse de su condominio después de que no pagó los impuestos sobre la propiedad durante varios años. Pero lo que el condado no puede hacer, sostiene, es obtener ganancias de la ejecución hipotecaria al embolsarse todo el producto de la venta, en lugar de solo el dinero que le debía al condado; en su caso, una diferencia de $25,000. Ahora los jueces decidirán si las acciones del condado violan la Constitución.

Tyler compró su condominio de un dormitorio en Minneapolis en 1999. Pero en 2010, se mudó a un vecindario más seguro y tranquilo, a un edificio de apartamentos para personas mayores. Un año después, dejó de pagar los impuestos sobre la propiedad de su condominio. Para 2015, Tyler debía poco más de $2300 en impuestos sobre la propiedad; con multas, intereses y costos, su deuda whole con el condado de Hennepin period de $15,000.

Siguiendo las leyes fiscales estatales, el condado confiscó el título del condominio de Tyler y, en 2016, lo vendió en una subasta por $40,000. El condado se quedó con todas las ganancias de la venta, con la diferencia de $25,000 entre el precio de venta y lo que Tyler le debía al gobierno.

Tyler fue a la corte, donde argumentó que debido a que la casa valía $25,000 más de lo que le debía al condado, la ejecución hipotecaria y la venta violaron la cláusula de expropiación de la Quinta Enmienda, que prohíbe que el gobierno tome propiedad privada para uso público sin compensar adecuadamente a los dueños de la propiedad. , así como la prohibición de multas excesivas de la Octava Enmienda. Los tribunales inferiores no estuvieron de acuerdo, por lo que apeló a la Corte Suprema, que en enero accedió a opinar.

Tyler argumenta que el caso se puede resolver con una aplicación directa de la cláusula de expropiaciones. La propiedad en cuestión, cube, es su equidad en el condominio: el gobierno puede ejecutar la hipoteca del condominio para cobrar una deuda, admite, pero si lo hace, debe pagarle la equidad restante. Cuando en cambio se queda con el dinero, cube, eso es una “toma”.

Al rechazar sus argumentos, el tribunal de apelaciones se refirió a una ley de Minnesota que rige cómo el estado distribuye el dinero que queda después de que se paga la deuda tributaria. Debido a que la ley no otorga al antiguo dueño de la propiedad ningún derecho sobre el excedente, razonó el tribunal de apelaciones, no hay derecho de propiedad y, por lo tanto, no hay expropiación. Tyler retrocede en su escrito ante la Corte Suprema, alegando que los gobiernos estatales y locales no pueden eludir la cláusula de expropiación utilizando la ley estatal para redefinir lo que constituye propiedad privada.

Pero incluso si la cláusula de expropiación no se aplica, continúa Tyler, la ejecución hipotecaria y la venta de su propiedad sin compensación aún violaron la prohibición de multas excesivas. El Tribunal de Apelaciones del Octavo Circuito de EE. UU. dictaminó que la cláusula de multas excesivas no se aplica porque el esquema de confiscación de viviendas del estado tiene por objeto compensar al gobierno por la pérdida de ingresos. Pero en este caso y en muchos otros, insiste Tyler, el estado está recibiendo mucho más dinero del que necesita para ser compensado por la pérdida de ingresos, por lo que la confiscación de su equidad en el condominio es realmente una sanción. De hecho, observa Tyler, no existe una relación entre la cantidad que Tyler le debía al condado y la multa que pagó al perder su patrimonio; habría perdido aún más si su propiedad hubiera valido más.

El condado de Hennepin pinta una imagen muy diferente del caso. Primero discute si Tyler tiene derecho a demandar, lo que se conoce como legitimación. El condado señala que debido a que Tyler tenía una hipoteca sobre su condominio por casi $50,000, así como un gravamen de la asociación de propietarios de casi $12,000, en realidad no tenía ningún capital en su condominio y, por lo tanto, según su teoría, no tenía cualquier propiedad para que el condado la incaute.

Pero la venta de su condominio por parte del condado no fue una expropiación en ningún caso, continúa el condado. El Tribunal Supremo ha dejado claro que los estados pueden tratar el incumplimiento por parte del propietario de una propiedad de condiciones razonables sobre la propiedad, como el pago de impuestos, como la pérdida whole de su interés en la propiedad. En este caso, enfatiza el condado, Tyler nunca dijo que no sabía sobre los impuestos atrasados ​​o que no podía pagarlos. Tenía cinco años para pagar los impuestos o vender la propiedad, pero no hizo ninguna de las dos cosas.

La venta de su condominio tampoco viola la cláusula de multas excesivas, escribe el condado, porque no es una multa. El esquema de decomiso de Minnesota es correctivo, en lugar de punitivo, explica el condado: compensa la pérdida de ingresos y devuelve la propiedad a un uso productivo. En algunos casos, observa el condado, los propietarios salen ganando porque la confiscación de la propiedad elimina no solo la deuda que el contribuyente tiene con el condado, sino también otras deudas que colectivamente superan el valor de la propiedad.

Tyler cuenta con el apoyo de un amplio grupo de informes de “amigo de la corte”, que van desde el grupo de defensa del consumidor ciudadano publico al libertario Instituto Catón y el pro-negocio Cámara de Comercio. La administración de Biden también está de acuerdo en que Tyler ha argumentado que las acciones del condado son una expropiación, aunque se pone del lado del condado en la cuestión de las multas excesivas.

La decisión de los jueces podría afectar las leyes en al menos una docena de otros estados, y un estudio de la Pacific Authorized Basisque representa a Tyler, sugiere que este caso no es aislado: el estudio encontró casi 9000 viviendas incautadas por no pagar los impuestos sobre la propiedad, y los propietarios perdieron más de $860 millones en capital.

El apoyo del condado proviene en gran medida de tres estados – Minnesota, Nueva Jersey y Oregón – y grupos gubernamentales locales. Un resumen, de cinco organizaciones diferentes, dirigido por el Centro Authorized del Gobierno Nativedestaca que los impuestos sobre la propiedad son una importante fuente de ingresos para los gobiernos locales, que dependen de ellos para financiar servicios esenciales como la educación y los servicios de emergencia.

Este artículo fue publicado originalmente en Howe on the Courtroom.