El problema con el Proyecto de Ley de Reforma de Inquilinos y los inquilinos antisociales » The Landlord Regulation Weblog

La gente puede quejarse de la Sección 21 y la licencia que otorga a los propietarios deshonestos para desalojar a los inquilinos ‘difíciles’ que reclaman sus derechos. Pero hay una situación en la que es realmente útil.

Me refiero al desalojo de inquilinos con comportamiento delinquent.

Sobre el comportamiento delinquent

El comportamiento delinquent es una pesadilla para los inquilinos, vecinos y propietarios. Pero probablemente sea peor para otros inquilinos, ya que son los más afectados. Probablemente los menos afectados sean los propietarios, ya que suelen vivir en otros lugares.

Pero la mayoría de los propietarios no querrán que sus buenos inquilinos se molesten por esto, así que querrán hacer algo al respecto.

La Sección 21 period ideally suited para esto.

• Siempre que el arrendador hiciera bien el proceso, no había defensa. Por lo tanto, los vecinos agraviados y otros inquilinos podrían estar seguros de que la amenaza desaparecería después de un período de tiempo específico:
• Fue relativamente sencillo y, por lo tanto, un proceso relativamente barato.
• Como el inquilino no fue acusado de nada, no sentiría la necesidad de defender ‘para limpiar su nombre’, y
• En realidad, fue beneficioso para esos inquilinos, ya que sus registros no mostrarían que habían sido desalojados por comportamiento delinquent, ¡aunque los inquilinos y los propietarios preferirían que así fuera!

La situación si el Proyecto de Ley de Reforma de Inquilinos se convierte en ley

Si la sección 21 no está disponible, los propietarios tendrán que usar uno de los ‘motivos’ para la posesión; normalmente, estos serán los motivos 7A y 14.

Tierra 7A

Este es un motivo obligatorio, por lo que si se hace, entonces el propietario tiene la seguridad de su orden de posesión. Sin embargo, este motivo sólo puede utilizarse:

• Si el inquilino ha sido condenado por un delito grave relevante, o
• Ha incumplido una orden judicial pertinente, o
• La propiedad está sujeta a una orden de cierre en virtud de la Ley de conducta delinquent, delincuencia y vigilancia de 2014.

El problema con esto es que, en la mayoría de los casos, los inquilinos antisociales no habrán sido procesados. La policía tiende a considerar este tipo de cosas como un ‘asunto civil’ y se niega a intervenir, aunque ahora se supone que debe asumir un papel más activo si se trata de un caso de violencia doméstica.

Por lo tanto, en la mayoría de los casos de comportamiento delinquent, no se aplicarán las condiciones establecidas en el motivo 7A.

Terreno 14

Este es un motivo discrecional que puede utilizarse cuando

• alguien ha sido culpable de una conducta que causa o puede causar molestias a una persona que reside, visita o participa en una actividad lícita en la localidad, o
• Al arrendador, o
• Ha sido condenado por usar la propiedad con fines inmorales o ilegales o por un delito procesable cometido en o en la localidad de la propiedad

Lo que significa que en estas circunstancias (que pueden ser muy graves para quienes tienen que convivir con ella), sólo se otorgará una orden de posesión si el juez ejerce su discrecionalidad para hacerlo.

Como sabrán muchos abogados y propietarios, los jueces tienen una preocupante tendencia a dar a los inquilinos antisociales el beneficio de la duda y ‘una oportunidad más’. Lo que invariablemente conduce a un nuevo período de pesadilla para otros inquilinos y vecinos.

Las reformas del Proyecto de Ley de Reforma de Inquilinos

En cuanto a las causales 7A y 14, las reformas previstas en el proyecto de ley son insignificantes. Las enmiendas prevén que los dos motivos se traten de manera comparable y que se reemplacen las palabras “que puedan causar” en el motivo 14 por “capaces de causar”.

No es posible que el período de aviso se reduzca aún más, ya que actualmente no hay período de aviso, ¡y el aviso se puede actuar de inmediato! Sin embargo, el principal problema de las conductas antisociales no es el plazo de preaviso previo a la apertura de las actuaciones, sino el tiempo que tardan los tribunales en tramitar la demanda.

Para citar a Gina Peters, jefa del departamento de propietarios e inquilinos de Dutton Gregory (reportado aquí el 20/6/23)

Nunca en mis 27 años como abogado me he sentido más avergonzado por las demoras y decisiones inútiles producidas por los tribunales. Un cliente que solicitó una orden de posesión a través de mí en noviembre de 2022 todavía está esperando una fecha de desalojo.

Con las últimas disaster en los tribunales de Londres y los alguaciles requiriendo más equipo de protección private antes de llevar a cabo los desalojos, tendrá que esperar aún más. Con importantes atrasos en el alquiler cuando se hizo la orden, está perdiendo £ 1500 por mes hasta que el inquilino se vaya, mientras que los pagos de su hipoteca han aumentado en línea con los aumentos de las tasas de interés. Donde ésta la justicia en esto?

El Proyecto de Ley de Reforma de Inquilinos no hace nada para ayudar con los grotescos retrasos en nuestros tribunales. Tampoco puede, ya que es un proyecto de ley del departamento de Leveling Up, no del Departamento de Justicia, que es el departamento a cargo de nuestros tribunales.

Pero a menos que se haga algo, los propietarios se enfrentarán a casos costosos y que requieren mucho tiempo. A la mayoría de los inquilinos antisociales que enfrentan el desalojo se les recomendará que presenten una defensa. Aunque solo sea para permitirles tiempo further en la propiedad.

Si lo hacen, es posible que esto extienda el tiempo necesario para obtener una orden de posesión hasta en un año (y aumente drásticamente los costos del desventurado propietario), tiempo durante el cual otros inquilinos y vecinos están sufriendo.

Sugerencias que he hecho en el pasado

Por ejemplo aquíincluir

• Otorgar a los propietarios una orden de posesión de pleno derecho si el inquilino es condenado por cualquier delito relevante, idealmente a través de un procedimiento acelerado
• Indicar a los jueces que dicten órdenes si tres o más denuncias separadas han sido presentadas a la policía por personas distintas, en specific, otros inquilinos que comparten una HMO
• Permitir que los propietarios recuperen las propiedades rápidamente si los inquilinos han recibido una sentencia de privación de libertad de más de seis meses.

Es de esperar que, como mínimo, la orientación emitida a los jueces les exija dar mayor importancia a las molestias y angustias que sufren otros inquilinos y vecinos en lugar del hecho de que el inquilino delinquent se quedará sin hogar.

Aunque esto no ayudará con el problema de los retrasos en la corte. Es difícil ver cómo se pueden mejorar los procedimientos judiciales de otra manera que no sea inyectando una financiación importante. Los propietarios no son las únicas partes que sufren demoras judiciales.

Pero claramente el gobierno espera tratar los problemas de propietarios e inquilinos en este proyecto de ley sin tener que asignar fondos. Algo que temo no es posible.

Y finalmente

Como he señalado en el pasado, los propietarios privados no tienen que ser propietarios. Si las cosas se les hacen demasiado difíciles, pueden vender e invertir su dinero en inversiones menos problemáticas en otros lugares.

En cuyo caso, esa propiedad podría perderse en manos del sector privado de alquiler, lo que daría como resultado menos propiedades disponibles para los inquilinos. Conduce a alquileres más altos.

La dificultad para desalojar a los inquilinos antisociales puede ser la gota que colme el vaso para que los propietarios abandonen el sector. Aunque muchos ya se están yendo.

¿Es esto lo que quiere el gobierno? ¿Qué opinas?