Los propietarios desafían el antiguo régimen de estabilización de alquileres de Nueva York

Peticiones de la semana

La columna Peticiones de la semana destaca una selección de peticiones de certificados presentado recientemente en la Corte Suprema. Una lista de todas las peticiones que estamos viendo está disponible aquí.

Los alquileres en la ciudad de Nueva York están entre los más altos del país y van en aumento. De acuerdo a un informe de la firma de corretaje Douglas Elliman, las rentas medianas en Manhattan alcanzaron un récord en mayo de $4,395 por mes. Mientras tanto, solo un puñado de unidades residenciales en la ciudad tienen alquiler controlado, sujeto a límites estrictos en los aumentos de alquiler. Aproximadamente un tercio del inventory de viviendas de Nueva York califica para una vivienda de hace décadas. régimen regulatorio conocido como estabilización de rentas, sin embargo, que viene con límites más modestos en los aumentos de alquiler y una serie de otras protecciones para inquilinos. Esta semana, destacamos las peticiones de certificados que solicitan a la corte que considere, entre otras cosas, si la ley de estabilización de alquileres recientemente enmendada de Nueva York es, en efecto, una “toma” de la propiedad de los propietarios sin una “compensación justa” en violación de la Quinta Enmienda.

Promulgada por primera vez en 1969, la Ley de estabilización de alquileres de Nueva York rige todos los apartamentos en edificios construidos antes de 1974 que tengan seis o más unidades. Los propietarios de apartamentos con alquiler estabilizado no pueden aumentar los alquileres por encima de un límite establecido anualmente por una junta de supervisión de toda la ciudad y, por lo common, deben renovar el contrato de arrendamiento del inquilino, excepto en un conjunto limitado de circunstancias, como cuando el inquilino no paga el alquiler.

La legislatura estatal ha enmendado repetidamente la ley de estabilización de alquileres en respuesta a la presión constante tanto de los inquilinos, que argumentan que los alquileres siguen siendo excesivos, como de los propietarios, que insisten en que los crecientes costos de mantenimiento de la vivienda han superado su capacidad para aumentar los alquileres. La enmienda más reciente en 2019 agregó condiciones sobre la capacidad de los propietarios de retirar del mercado unidades con alquiler estabilizado para uso private y derogó las excepciones a los límites de aumento de alquiler para inquilinos de altos ingresos o de larga knowledge.

Sin dejarse intimidar por una larga historia de desafíos legales fallidos a la ley de estabilización de alquileres, un grupo de asociaciones comerciales que representan a los propietarios de apartamentos con alquileres estabilizados acudieron a un tribunal federal para impugnar la ley enmendada. Plantearon dos argumentos principales en su contra.

Primero, los propietarios argumentaron que las restricciones de la ley sobre la recuperación de apartamentos con alquiler estabilizado de los inquilinos actuales son una toma física no compensada de su propiedad según el fallo de la Corte Suprema de 2021 en Vivero de Cedar Level v. Hassid, que anuló una ley de California que otorgaba a los organizadores sindicales el derecho de ingresar a la propiedad agrícola para hablar con los trabajadores agrícolas. En segundo lugar, argumentaron que los límites de aumento de la renta de la ley son lo que se denomina una expropiación “regulatoria” de su propiedad porque exigen que los propietarios cubran la mayor parte de los costos para proporcionar suficientes viviendas asequibles, cuando deberían ser compartidas por los contribuyentes de Nueva York como entero.

Un tribunal de distrito federal en Nueva York rechazó ambas demandas y la Corte de Apelaciones del Segundo Circuito de EE. UU. las confirmó. La decisión de los magistrados en punto de cedro no niega la larga historia de la corte de defender las leyes que regulan las relaciones entre propietarios e inquilinos, como la ley de estabilización de alquileres contra los desafíos de expropiación física, explicó el Segundo Circuito, porque los propietarios firman voluntariamente acuerdos de alquiler con los inquilinos. El tribunal de apelaciones tampoco estuvo de acuerdo en que los límites de aumento de la renta sean una expropiación reglamentaria. Esa teoría fue propuesta en una disidencia de los jueces Antonin Scalia y Sandra Day O’Connor de la decisión de la corte de 1988 en Pennell v. Ciudad de San José; nunca, explicó el Segundo Circuito, ha sido adoptado por una mayoría de la corte.

En Programa de Mejoramiento de Vivienda Comunitaria v. Ciudad de Nueva York, los propietarios, apoyados por 14 escritos de amigos de la corte de grupos comerciales y de la industria de la vivienda, piden a los jueces que revoquen la decisión del Segundo Circuito y permitan que prosiga su demanda. Señalan que la Corte de Apelaciones del Octavo Circuito de EE. UU. anuló una moratoria de desalojo por COVID-19 en Minnesota como una toma física según la decisión de los jueces en punto de cedro porque, al igual que la ley de Nueva York, argumentan, infringió el “derecho a excluir a los inquilinos existentes” de la propiedad privada. Y con la esperanza de que la mayoría de la corte ahora esté de acuerdo con Scalia y O’Connor, los propietarios reiteran su afirmación de que los límites de la ley sobre los aumentos de alquiler son una expropiación reglamentaria inconstitucional. “Subvencionar a los inquilinos necesitados”, escriben, “es un bien público que debe pagarse con fondos públicos”.

A continuación se muestra una lista de las peticiones destacadas de esta semana:

Programa de Mejoramiento de Vivienda Comunitaria v. Ciudad de Nueva York, Nueva York
22-1095
Asuntos: (1) si las disposiciones de la ley de estabilización de alquileres de Nueva York que impiden que el dueño de una propiedad recupere la posesión y el management exclusivos de su propiedad después de la expiración de un contrato de arrendamiento afectan per se expropiaciones físicas; y (2) si, al exigir la consideración de la capacidad de pago de los inquilinos al establecer los alquileres máximos, la ley obliga a un subconjunto de propietarios “solo a soportar las cargas públicas que, con toda equidad y justicia, deberían ser soportadas por el público en su conjunto, ” y, por lo tanto, efectúa una toma regulatoria como se describe en Pennell v. Ciudad de San José.

Shire US, Inc. contra Blackburn
22-1180
Asunto: Si se anula un reclamo de la ley estatal si obliga a un fabricante de medicamentos a cambiar unilateralmente el lenguaje aprobado por la Administración de Alimentos y Medicamentos que aparece en la sección de aspectos destacados de la etiqueta de un medicamento.

Columbia Falls Aluminium Firm, LLC contra Atlantic Richfield Firm
22-1207
Asunto: Si la asignación equitativa de los costos de respuesta ambiental de un tribunal de distrito de conformidad con Sección 113(f)(1) de la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental se revisa adecuadamente en apelación solo por error claro o por abuso de discreción.