¿Cuáles son las opciones de compensación de los propietarios si los inquilinos no desocupan después de que finaliza el arrendamiento? » El Weblog de la Ley de Propietarios

Aquí hay una pregunta para el weblog clinic vía rápida de Nick (no es su nombre actual), que es un propietario.

Alquilamos nuestra propiedad en un AST a un amigo de la familia que luego acogió a tres huéspedes sin nuestro conocimiento (tenía nuestro consentimiento para uno).

El inquilino nos dio aviso de desalojo en agosto y, finalmente, abandonó la propiedad en noviembre después de que terminara el período de notificación de dos meses. Sin embargo, los inquilinos no abandonaron la propiedad y nuestro inquilino no tomó ninguna medida para desalojarlos. El inquilino también dejó de relacionarse con nosotros.

Después de que el inquilino se fue en noviembre, recibimos un último pago de alquiler (para diciembre) de ellos, pero no más pagos.

Hablamos de aceptar a los inquilinos como inquilinos, pero no se nos permitió debido a las reglas de la HMO, y nunca recibimos ningún alquiler de ellos.

No llamamos a la policía, pero continuamos alentándolos a abandonar la propiedad. No estábamos seguros de si podíamos cambiar legalmente las cerraduras porque estaban presentes cada vez que asistíamos a la propiedad y su estado no estaba claro para nosotros. Para iniciar el proceso authorized, emitimos un aviso S21 contra el inquilino unique. Teníamos la impresión de que nuestro inquilino period el propietario de los inquilinos, por lo que seguimos dirigiendo a los inquilinos al inquilino para obtener información.

Finalmente, los inquilinos se mudaron en febrero, pero perdimos cuatro meses de alquiler.

No está claro si los inquilinos eran subarrendatarios de nuestro inquilino después de que se envió el aviso, o si eran intrusos.

Como inquilinos, no estaban en un AST y no fue una rendición, por lo que entiendo que nunca fuimos responsables de ellos.

¿Podría confirmar si deberíamos presentar un reclamo contra nuestro inquilino por negligencia al no desalojar a sus inquilinos O si deberíamos presentar un reclamo contra los inquilinos por alquiler perdido mientras entraron ilegalmente en nuestra propiedad O estamos completamente equivocados, y si de hecho eran nuestros inquilinos

¿Podría el hecho de que les hayamos dicho por error a los inquilinos que eran los subarrendatarios de nuestro inquilino invalidar nuestro reclamo? ¿El hecho de que dediquemos tiempo a considerarlos para un contrato de arrendamiento funcionaría en nuestra contra?

Respuesta

Primero: ¡agradezca que los inquilinos se hayan mudado y ahora tenga una posesión vacante! Al menos no se enfrenta a la posibilidad de tener que desalojarlos.

Ahora echemos un vistazo a la ley.

¿Cuál es la situación jurídica de los inquilinos?

El problema de que alguien permanezca en una propiedad alquilada después de que el inquilino se haya mudado es complicado. ¿Cuál es la situación authorized? La respuesta dependerá de qué tipo de ocupación tenía la persona que se quedó y las circunstancias bajo las cuales el inquilino desocupó.

Si la persona restante fuera un inquilino, normalmente habría sido un licenciatario y, por lo tanto, no puede adquirir los derechos de un inquilino. A menos que, en algunas situaciones, acepte el alquiler de ellos. Sin embargo, por lo que cube, todos los pagos los hizo el inquilino, por lo que este problema no se presentará.

Cuando el inquilino le entregó un aviso de desalojo y luego se fue de conformidad con el aviso de desalojo, esto habrá terminado su arrendamiento.

¿Cuál period entonces el estatus authorized de los inquilinos? Se habrán convertido en intrusos, por lo que si se hubieran quedado podrían haber sido desalojados bajo el procedimiento judicial especial para desalojar a los ocupantes ilegales.

Sin embargo, esto tiende a ser costoso cuando lo hacen los abogados (Landlord Motion tener un servicio que, en el momento de escribir este artículo, cuesta 2.500 £). Así que al menos te has ahorrado esto.

¿Cómo puede recuperar sus pérdidas?

Como resultado de la permanencia de los inquilinos en la propiedad, ha perdido el valor de cuatro posibles meses de alquiler. ¿Se puede recuperar esto, y si es así, cómo?

Alquiler bajo el arrendamiento

Si hay algún alquiler adeudado por el inquilino hasta la fecha en que desocupó la propiedad cuando finalizó según su Aviso de desalojo, entonces, suponiendo que esto no haya sido cubierto por ningún depósito, puede reclamarse presentando un reclamo en el Tribunal del condado en el manera regular (la mayoría de la gente usa el procedimiento en línea). Hay orientación del gobierno. aquí.

Sin embargo, ¿qué pasa con el período de tiempo entre la finalización del arrendamiento y la desocupación de los inquilinos? Aquí creo que estás en terreno inestable.

Reclamación de los inquilinos

No puede reclamar ‘renta’ de los inquilinos ya que no eran sus inquilinos; su contrato fue con su inquilino.

Es posible que pueda presentar un reclamo por lo que se conoce como ‘ganancias mensuales’ o un pago por ocupación. Sin embargo, esto no sería un reclamo fácil de presentar. Si determine hacer esto, idealmente debería usar abogados especialistas en propietarios e inquilinos y pedirles que le asesoren primero.

Reclamación contra el inquilino

Presumiblemente, su contrato de arrendamiento prohibía a cualquier inquilino que no fuera el inquilino autorizado. En cuyo caso, el inquilino incumplió su contrato al alquilar a los inquilinos adicionales.

Por lo tanto, podría argumentarse que su pérdida de alquiler se deriva del incumplimiento del contrato por parte del inquilino y, por lo tanto, es recuperable de él. Sin embargo, esto dependería de si el contrato de arrendamiento preveía expresa o implícitamente que el arrendatario entregue la posesión vacante al remaining de su arrendamiento.

Tendría que echar un vistazo a su contrato de arrendamiento y ver lo que cube. Sin embargo, creo que normalmente se acepta que los propietarios tienen derecho a esperar una posesión vacante cuando los inquilinos se van al remaining del arrendamiento, y este es probablemente el caso aquí.

El otro problema, sin embargo, es que si se presentara tal reclamo, el inquilino podría argumentar que no es seguro que usted hubiera podido volver a arrendar la propiedad. O, de hecho, que habría vuelto a alquilar la propiedad de todos modos. Y que no puede reclamar una compensación por el alquiler en el que quizás nunca se haya incurrido.

Si tenía un inquilino esperando para alquilarle la propiedad, que se retrasó o desanimó por los inquilinos restantes, Y si el inquilino sabía sobre esto Y estaba obligado a proporcionar la posesión vacante, probablemente tendría un buen reclamo por el alquiler perdido . De lo contrario, su reclamo es inestable.

Si presentara un reclamo, probablemente obtendría algo (después de todo, el inquilino incumplió el contrato), pero dudo que recupere el valor de los cuatro meses de alquiler y la indemnización podría ser bastante pequeña.

Otros problemas

Finalmente, incluso si tiene un reclamo 100% válido y obtiene un fallo de la corte del condado, no hay garantía de que el deudor del fallo lo pague.

Alrededor del 30% de todas las sentencias no se pagan y, lamentablemente, los procedimientos judiciales de ejecución tienden a ser costosos e ineficaces. Hablo de esto en mi publicación de weblog aquí.

Entonces, antes de presentar cualquier reclamo, siempre debe verificar si su demandado propuesto tiene los recursos para pagar cualquier reclamo que presente. Usar abogados y obtener un CCJ no significa que obtendrá su dinero (y aún tendrá que pagar a los abogados).

También está el hecho de que no puede presentar ningún reclamo a menos que tenga una dirección precise para el demandado. ¿Sabes dónde viven ahora el inquilino y los inquilinos?

Tus otras preguntas

También pregunta ‘¿Podría el hecho de que les hayamos dicho por error a los inquilinos que eran los subarrendatarios de nuestro inquilino invalidar nuestro reclamo? ¿El hecho de que dediquemos tiempo a considerarlos para un contrato de arrendamiento funcionaría en nuestra contra?

Si tiene un reclamo, durará (según las reglas de limitación) durante al menos seis años, por lo que tomarse el tiempo para pensar en sus opciones no es un problema.

No veo cómo decirles a los inquilinos que usted no es su arrendador perjudicará cualquier reclamo que pueda tener. En cuanto a decirles que eran subinquilinos, sospecho que el juez estaría más interesado en determinar cuál period realmente la situación authorized que en su interpretación de los hechos, particularmente porque usted no estaba en condiciones de conocer los detalles completos de los arreglos entre los inquilino y los inquilinos.

Y finalmente

El problema es que, en efecto, está diciendo que, como arrendador, tiene derecho a recibir X libras esterlinas de alquiler cada mes, y que si no lo recibe, alguien debería compensarlo por ello.

Sin embargo, ser propietario es un negocio. Las empresas no pueden contar con obtener ingresos. Como arrendador, no puede esperar ser inmune a todo riesgo.

Es posible que una de las opciones que he descrito anteriormente pueda tener éxito. Sin embargo, mi opinión basic es que sus posibilidades de recuperar la compensación por todo (o quizás por alguno) del período posterior al arrendamiento son bajas.

Sin embargo, si determine que quiere intentarlo, Landlord Motion tiene una departamento de cobro de deudas y puede ser capaz de ayudar. Nunca se sabe, podrías tener suerte.

Finalmente, creo que es poco possible que esta situación esté cubierta por su seguro, pero no hay nada de malo en preguntarle a su compañía de seguros o corredor.