Vacancia no es lo mismo que ocupación | Weblog de Ley de Cobertura de Seguro de Propiedad

La publicación de ayer, Los desarrolladores, propietarios comerciales y administradores de propiedades deben estar al tanto de las cláusulas de vacanciatuvo una respuesta del educador de seguros invoice wilson. Wilson señaló con precisión lo siguiente:

Igual de importante es lo que constituye ‘vacante’. Tradicionalmente, vacante significaba que no había personas ni contenidos de los que hablar. Luego, ISO cambió la definición en sus formas, al igual que muchas aseguradoras que no pertenecen a ISO, de modo que un edificio puede estar parcialmente ocupado o poseer cantidades considerables de contenido y considerarse vacante.

Abogado de Merlin Regulation Group Ed Eshoo escribió una excelente publicación, ¿Qué constituye una vivienda o edificio en construcción o renovación a efectos de una exclusión de vacantes? sobre este tema. El lo notó:

La disposición típica de vacantes en una póliza de propiedad comercial se basa en el Formulario ISO de Bienes Personales y de Edificios (formulario BPP). Se excluyen pérdidas o daños causados ​​por vandalismo, fugas de rociadores, rotura de cristales, daños por agua y robo o intento de robo si el edificio ha estado desocupado durante más de 60 días consecutivos. Para todas las demás causas de pérdida cubiertas, incluido el incendio, el transportista reducirá el pago en un 15 por ciento si el edificio ha estado desocupado durante más de 60 días consecutivos antes de que ocurra la pérdida.

Las disposiciones de desocupación en las pólizas de propietarios de viviendas y propiedades comerciales generalmente establecen que las propiedades ‘en construcción’, ‘en proceso de construcción’, ‘en construcción’, ‘en renovación’ o ‘en construcción o renovación’ no se consideran vacantes. La ‘construcción’ no se limita a la erección de una nueva estructura; contempla ‘renovación’, ‘remodelación’ y ‘adiciones’, aunque esos términos generalmente no están definidos. Los tribunales han concluido que cuando se usa “renovación” junto con “construcción”, incluye cualquier actividad que restablezca la propiedad a su condición anterior, como reparar tuberías de agua rotas, reparar o reemplazar techos, inodoros y porches dañados, y reemplazar paneles de yeso o un techo. Bajo esta interpretación, una amplia gama de actividades de construcción o renovación evitaría que una propiedad se considerara vacante.

…

Las pólizas de propiedad de los propietarios generalmente no definen ‘desocupado’ o ‘desocupado’, por lo que los tribunales dan a esos términos su significado easy y ordinario. Aunque frecuentemente se usan indistintamente, los términos tienen diferentes significados: vacante significa vacío o sin contenido, y desocupado significa falta de presencia routine de personas.

…

Según el formulario ISO BPP, la definición de vacante depende de si la póliza se emite al propietario de un edificio o al inquilino. Para los propietarios, la propiedad se considera el edificio completo y está desocupada a menos que un arrendatario o subarrendatario alquile al menos el 31 por ciento de sus pies cuadrados totales y lo use para realizar operaciones comerciales habituales, o el propietario del edificio lo use para realizar operaciones comerciales habituales. operaciones. Para los inquilinos, el edificio es la unidad que el inquilino alquila y está desocupado cuando las instalaciones no contienen suficientes bienes personales comerciales para realizar las operaciones habituales.

La publicación de ayer señaló la moción de la compañía de seguros con respecto al problema de la vacante. Anteriormente en el caso, el titular de la póliza abogado referenciado y citado por autoridad una publicación hecha por el abogado de Merlin Regulation Group Larry Bache en 2011. Esa publicación,Las aseguradoras confunden continuamente el término “vacante” con el término “desocupación”. ¿Cuál es la diferencia?señaló lo siguiente:

‘Vacante’ y ‘desocupado’ no son sinónimos. ‘Vacante’ significa completamente vacío (es decirfalta de objetos animados o inanimados), mientras que ‘desocupado’ significa la falta de presencia routine de seres humanos (es decir, falta de objetos animados). Esta construcción ha sido seguida por tribunales en todo el país.

…

La diferencia entre las definiciones de los términos es crítica si una póliza contiene una exclusión de ‘vacante’, pero no una exclusión de ‘desocupación’. Es importante que los asegurados sepan la diferencia porque muchos ajustadores de reclamos de seguros no lo saben. Esto resulta en denegaciones indebidas regulares de los beneficios del seguro.

Quizás el mejor ejemplo de una estructura desocupada, pero no vacante, sería una casa en Tampa Bay totalmente amueblada propiedad de un residente de Nueva York que resida en Tampa Bay solo tres meses durante el invierno. Tal casa estaría desocupada por el resto del año, pero dado que la casa está llena de todos los objetos inanimados que normalmente se encuentran en una casa, probablemente no se clasificaría como “desocupada”.

Ciertas pólizas incluyen una exclusión de ‘vacante’ y otras incluyen una exclusión de ‘vacante, desocupado o deshabitado’. Este último es mucho más común y constituye una exclusión mucho más amplia. De hecho, algunos tribunales permiten que estos términos se usen indistintamente si esta exclusión específica está dentro de la póliza. Desafortunadamente, algunos administradores de reclamos aplican la exclusión de ‘desocupado, desocupado o deshabitado’ a la exclusión mucho más limitada de ‘desocupado’. Los resultados son desastrosos y requieren que los asegurados luchen por los beneficios adeudados en virtud de sus pólizas.

El resultado remaining para todos los titulares de pólizas es saber qué exclusión está en su póliza. Si eligen abandonar su edificio por un período prolongado, es importante comunicarse con la aseguradora y determinar si el edificio permanecerá cubierto por la póliza precise o si necesitarán comprar una cobertura diferente.

Es bastante notable que otros abogados, ya veces jueces, citen este weblog como autoridad authorized. Dado que es bastante público y está disponible para la crítica y los comentarios de los lectores, ciertamente pasa la prueba de revisión por pares. Agradecemos a nuestros lectores y sus puntos de vista. Cuando lea algo y se sienta obligado a escribir algo en respuesta, hágalo. Los comentarios al remaining de las publicaciones se suman significativamente a la discusión.

Pensamiento del día

La ciencia ethical se ocupa mejor de la amistad que de la justicia.

—Tomás de Aquino