Es possible que los jueces se pongan del lado del propietario en la disputa por la ejecución hipotecaria

ANÁLISIS DE ARGUMENTOS

Christina Martin defendiendo a Geraldine Tyler. (William Hennessy)

Geraldine Tyler, una abuela de 94 años, perdió su condominio de Minneapolis cuando no pagó los impuestos sobre la propiedad durante varios años. Tyler no discute que el condado de Hennepin podría ejecutar la propiedad de $40,000 y venderla para obtener los $15,000 en impuestos y costos que le debía. Pero argumentó que el condado violó la Constitución cuando se quedó con los $25,000 que quedaron después de la venta de la propiedad. Después de aproximadamente 100 minutos de debate el miércoles, la mayoría de los jueces parecía inclinarse a estar de acuerdo con ella.

En representación de Tyler, la abogada Christina Martin argumentó que el condado había violado la cláusula de expropiación de la Constitución, que prohíbe que el gobierno tome propiedad privada para uso público sin compensar adecuadamente a los propietarios. El condado, dijo Martin, podría haber seguido un camino más tradicional y tomar el condominio de Tyler, venderlo para pagar las deudas de Tyler y luego reembolsar el resto a Tyler. Pero en cambio, enfatizó, el condado también se quedó con las ganancias. Y si las acciones del condado no violan la cláusula de expropiaciones, continuó Martin, al menos violan la prohibición de multas excesivas de la Octava Enmienda, porque la incautación de la propiedad de Tyler por parte del condado para castigarla por no pagar los impuestos sobre la propiedad a tiempo va bien. más allá de compensar al gobierno por cualquier pérdida.

La administración de Biden presentó un escrito de “amigo de la corte” en el que estuvo de acuerdo con Tyler en que las acciones del condado violaron la cláusula de expropiaciones. Los jueces presionaron tanto a Martin como a la asistente del procurador normal Erica Ross, en representación del Departamento de Justicia, sobre diferencias potencialmente significativas en el razonamiento en el que se basaron Tyler y el Departamento de Justicia para llegar a esa conclusión, específicamente, cuál es el interés de propiedad en juego y cuándo. surge la reclamación de tomas?

Ross sostuvo que el interés de la propiedad es el título del condominio, que se “toma” cuando el condado confisca el título por falta de pago de impuestos, en lugar de cuando el condominio se vende más tarde.

Martin caracterizó su posición, que se centró en la equidad de Tyler en su condominio como el interés de propiedad que se embarga cuando el gobierno vende el condominio y se queda con todas las ganancias, simplemente como otra forma de ver la misma pregunta, pero la jueza Sonia Sotomayor se resistió. argumento, diciéndole a Martin que hay implicaciones “enormes” en los diferentes argumentos. “Estas son preguntas importantes”, dijo Sotomayor, al preguntarle a Martin por qué la corte debería abordar el argumento del gobierno federal.

Sotomayor se mostró escéptica sobre la posición del gobierno y le dijo a Ross que estaba “arrojando una bomba a 250 años de historia con respecto a los impuestos morosos y las ventas de propiedades. Si el tribunal definiera el momento en que el estado adquiere el título de propiedad como el momento en que ocurre la expropiación, planteó Sotomayor, entonces el estado está efectivamente obligado a convertirse en el agente inmobiliario del vendedor. La administración de Biden, se quejó Sotomayor, está poniendo a los jueces en “una posición mucho más radical”.

La jueza Amy Coney Barrett fue directa en su interrogatorio. A la luz de las diferentes posturas de Tyler y del gobierno federal, le preguntó a Ross, ¿cómo deberían los jueces resolver el caso?

Asistente de la procuradora normal Erica Ross en representación del Departamento de Justicia. (William Hennessy)

Ross fue igualmente directo, refiriéndose al informe del gobierno. La expropiación ocurre, dijo, cuando el condado confisca el título de propiedad y no existe un mecanismo para que el dueño de la propiedad recupere el exceso de valor de la propiedad. La corte, instó, debería dejar sin efecto la decisión de la Corte de Apelaciones del Octavo Circuito de los Estados Unidos.

Tal vez porque parecía possible que los jueces fallaran a favor de Tyler en su reclamo de la cláusula de expropiaciones, dedicaron relativamente poco tiempo a su reclamo de multas excesivas. Pero los jueces Neil Gorsuch y Ketanji Brown Jackson señalaron que creían que las acciones del condado también violaron la cláusula de multas excesivas.

Gorsuch señaló que la decisión del tribunal de distrito, que confirmó el 8.° circuito, concluyó que el hecho de que el condado no reembolsó los $25,000 a Tyler no fue una multa porque el propósito principal del esquema de confiscación de viviendas del estado es compensar al gobierno por la pérdida de ingresos; además, razonó el tribunal de primera instancia, Tyler tuvo muchas oportunidades de pagar lo que debía. “No veo cómo”, observó Gorsuch, “cómo eso se alinea bajo nuestra jurisprudencia como algo más que una multa”. Gorsuch agregó más tarde que en otros contextos, la regla recurring es que “solo tomas lo que te deben”. ¿Por qué, preguntó Gorsuch, eso no demuestra que el esquema en este caso tenía la intención de ser punitivo?

Jackson se hizo eco de los pensamientos de Gorsuch, señalando que el esquema de confiscación de viviendas “se siente muy punitivo” a la luz de las “grandes diferencias” potenciales en la cantidad de capital que el condado podría retener, basándose únicamente en el valor specific de una vivienda. Y Jackson señaló el énfasis del condado en las oportunidades de Tyler para pagar lo que le debía al condado antes de que su condominio fuera incautado como evidencia de los esfuerzos del condado para culpar y, por lo tanto, castigar a Tyler.

En representación del condado de Hennepin, Neal Katyal describió el esquema de confiscación de viviendas de Minnesota como parte de una “larga tradición”. Cuando un estado extingue un derecho de propiedad porque el dueño de la propiedad no ha cumplido con las condiciones razonables de propiedad, sostuvo Katyal, no hay expropiación. La teoría de Tyler, enfatizó, declararía inconstitucionales muchos estatutos estatales y convertiría a los estados en agentes inmobiliarios.

Katyal instó a los jueces a centrarse en una cuestión de umbral en el caso. El caso debe ser desestimado sin un fallo sobre el fondo, argumentó, porque Tyler no tiene el derecho authorized de demandar, conocido como legitimación. Aunque ella sostiene que el interés de la propiedad que le fue quitado period su equidad en su condominio, enfatizó Katyal, su demanda en realidad no alega que ella tenía alguna equidad en su condominio, porque (como explica el escrito del condado), también hubo una hipoteca por casi $50,000 y un gravamen de la asociación de propietarios por casi $12,000 sobre la propiedad.

Pero los jueces no parecían particularmente interesados ​​o persuadidos por los argumentos de Katyal sobre la cuestión permanente. (De hecho, no le preguntaron a Martin si estaba de pie). En cambio, se concentraron en los méritos de los argumentos de Katyal. Katyal insistió en que el esquema de decomiso de viviendas no period un “productor de dinero para el gobierno”. Más bien, dijo, simplemente equilibra los derechos de los contribuyentes morosos como Tyler con los derechos de otros contribuyentes. Los gobiernos han llegado a la conclusión, les dijo a los jueces, que un esquema como este es la mejor manera de alentar a los contribuyentes a vender sus tierras si no pueden pagar sus impuestos sobre la propiedad. Si no venden la propiedad, explicó, el gobierno la venderá por ellos y los antiguos propietarios saldrán perdiendo.

Varios jueces presionaron a Katyal sobre los límites de su teoría. La jueza Elena Kagan describió un escenario que involucra una deuda tributaria de $5,000 y una casa de $5 millones. ¿Podría el gobierno vender la casa y quedarse con el excedente?

Neal Katyal en representación del condado de Hennepin. (William Hennessy)

Cuando Katyal estuvo de acuerdo en que el gobierno podría hacerlo en este y otros escenarios similares, el presidente del Tribunal Supremo, John Roberts, intervino. “Si todo eso es cierto”, preguntó Roberts, “¿cuál es el punto de la cláusula de expropiaciones?”.

Algunos jueces vieron una desconexión entre la teoría de Katyal y la forma en que el gobierno trata las expropiaciones y decomisos en otros contextos. Cuando Katyal estuvo de acuerdo con Kagan en que el gobierno no podía embargar una cuenta bancaria completa que contenía $100,000 para pagar una deuda de impuestos sobre la renta de $10,000, explicó que la diferencia principal period “principalmente histórica”, aunque admitió que la diferencia entre bienes inmuebles, es decir, terrenos y edificios, y otros elementos de propiedad también podrían desempeñar un papel.

Esa distinción dejó aturdido a Kagan. “Si la mente se rebela”, dijo, ante la concept de que el gobierno puede embargar una cuenta bancaria de $100,000 para pagar una deuda tributaria de $10,000, ¿por qué debería permitirse al gobierno confiar en la historia del siglo XIII o XVIII para hacer esencialmente lo mismo? cosa con bienes raices?

El juez Brett Kavanaugh estuvo de acuerdo. “¿Por qué”, le preguntó a Katyal, “leeríamos la Constitución para desfavorecer la propiedad inmobiliaria? Eso parece contradictorio”.

Roberts sugirió que cualquier diferencia entre los bienes inmuebles y otras formas de propiedad conduciría a la conclusión “exactamente opuesta” de la teoría de Katyal. Los casos de la Corte Suprema, dijo Roberts, caracterizan la propiedad como “esencial para la preservación de la libertad”. Decir que el dinero merece más protección constitucional que la propiedad, observó Roberts, “es exactamente al revés”.

Jackson intervino. Si Tyler hubiera vendido su condominio ella misma para pagar su deuda tributaria, ¿podría el condado tratar de recuperar el excedente de $25,000? Cuando Katyal respondió que no podía, Jackson pareció dudar de sus esfuerzos por distinguir su caso hipotético del de Tyler. Katyal, dijo Jackson, “parecía sugerir que solo porque [Tyler] debe este dinero, el gobierno tiene derecho a extinguir todo su derecho sobre la propiedad y cualquier dinero en que incurra por encima de la deuda tributaria”.

En su refutación, Martin advirtió a los jueces que, según la teoría del condado, prácticamente no había límites para lo que podía embargar, sin importar cuán pequeña fuera la deuda de un contribuyente. Citó dos ejemplos en los que el gobierno se había embolsado un superávit desproporcionadamente grande después de una ejecución hipotecaria: una casa de $25,000 en Michigan que se vendió por una morosidad fiscal de $8, y un caso en Nebraska en el que una “anciana viuda en un hogar de ancianos perdió un millón de dólares”. Granja de -dólares sobre una deuda relativamente pequeña.” Argumentando que la Constitución impone límites al condado, instó a los jueces a revocar la decisión del 8.º Circuito y devolver el caso a los tribunales inferiores, un resultado que parecía possible que contara con el apoyo de la mayoría del tribunal.

Se espera una decisión en el caso para el verano.

Este artículo fue publicado originalmente en Howe on the Courtroom.