Mito urbano: que la sección 21 siempre es mala para los inquilinos » The Landlord Legislation Weblog

Es una verdad ‘universalmente reconocida’ que el artículo 21 es malo para los inquilinos y, por tanto, debería desaparecer. Refugio lo ha dicho. El CAB lo ha dicho. Todos los partidos políticos lo han dicho.

¿Pero es eso correcto? ¿SIEMPRE es malo para los inquilinos?

Es parte del estado de ánimo político en este momento que la sección 21 es mala y debe eliminarse.

Pero luego fue el estado de ánimo político en 2016 que la membresía en la UE period mala y debería irse, y mira lo que pasó con eso. Claramente, los beneficios del Brexit no han sido los prometidos.

El hecho de que ‘todos piensen’ algo no significa necesariamente que ‘todos’ tengan razón.

Entonces, ¿la eliminación de la Sección 21 traerá beneficios incalculables a los inquilinos? O, de hecho, ¿algún beneficio? ¿Es la respuesta que resolverá nuestros problemas de vivienda en alquiler?

Claramente, resolverá algunos problemas actuales.

• Los propietarios tendrán que dar una razón al desalojar a los inquilinos
• Los propietarios deshonestos no podrán desalojar rutinariamente a los inquilinos que exigen sus derechos legales
• Por lo tanto, los inquilinos tendrán (se espera) una mayor seguridad a largo plazo

Sin embargo, también traerá otros problemas a su paso que algunos pueden no haber considerado. Echemos un vistazo a ellos.

Aplicación de las normas

Hay una serie de “requisitos previos”, que incluyen el cumplimiento de varias leyes de salud y seguridad y otras leyes de protección de inquilinos, que los propietarios deben cumplir como condición para usar la sección 21. Por ejemplo:

• Los propietarios deben haber obtenido y entregado un certificado de seguridad de gasoline antes de que los inquilinos se muden
• Los inquilinos deben haber recibido un certificado de eficiencia energética válido
• Si se ha tomado un depósito, los propietarios deben haberlo protegido y entregado ‘información prescrita’ dentro de los 30 días.
• Si la propiedad es una HMO con licencia, el arrendador debe haber obtenido una licencia de HMO del Consejo
• Si se han cobrado tarifas de inquilino ilegales, deben haber sido reembolsadas
• El arrendador debe haber entregado al gobierno el folleto ‘Cómo alquilar’ informándole de sus derechos
• Ningún desalojo puede llevarse a cabo dentro de los 6 meses posteriores a la entrega del aviso de mejora por parte del Ayuntamiento.

El hecho de que la sección 21 solo esté disponible después del cumplimiento de estas reglas es un issue importante que influye en el cumplimiento de dichas reglas por parte de los propietarios.

Los motivos de posesión que se aplicarán si se elimina el artículo 21 no están condicionados a estas reglas de la misma manera. Los inquilinos generalmente pueden defenderse si no se respetan sus derechos, pero esto a menudo conducirá a un reclamo judicial estresante y lento. No impedirá en absoluto que el propietario presente una reclamación, como es el caso de la sección 21.

Ayuda para inquilinos que requieren realojamiento municipal

No suele darse cuenta de que muchos reclamos de posesión bajo la sección 21 se presentan a pedido de los inquilinos.

Esto sucede cuando los inquilinos quieren ser realojados por la autoridad native, pero la autoridad native se niega mientras tienen una vivienda existente. Incluso si esta casa ya no es adecuada para ellos, por ejemplo, si es demasiado cara.

Pero si los inquilinos se mudan de su casa alquilada, las autoridades locales a menudo se negarán a realojarlos sobre la base de que están ‘sin hogar voluntariamente’. Lo que significa que deberían haberse quedado donde estaban hasta que los desalojaran. A pesar de que esa propiedad no period adecuada para ellos.

Cuando realicé el desalojo, se presentó un número appreciable de reclamaciones simplemente para obligar a las autoridades locales a realojar a sus inquilinos. Dado que las reclamaciones se presentaron en virtud del artículo 21, las autoridades locales no podían alegar que los inquilinos se habían quedado sin hogar voluntariamente, porque el desalojo no se basó en la culpa de los inquilinos (como sería, por ejemplo, si fueran desalojados por atrasos en el alquiler). Porque la sección 21 es un terreno ‘sin culpa’.

Si la sección 21 pasa y los propietarios tienen que dar una razón para el desalojo, esto en muchos casos se basará en los atrasos en el alquiler, y esto puede dar motivos a las autoridades locales para negarse a realojar.

Sé que se supone que no deben hacer esto, pero todos saben que lo hacen. A menudo, no tienen otra opción debido a la enorme escasez de alojamiento de las autoridades locales disponibles para el realojamiento.

El efecto del desalojo por motivos de ‘inquilino malo’

El hecho de que un inquilino sea desalojado por uno de los motivos de ‘inquilino malo’ (más comúnmente por atrasos en el pago del alquiler) no solo impedirá que los inquilinos obtengan viviendas de las autoridades locales. También desanimará a los propietarios en el sector privado.

La mayoría de los propietarios utilizarán la sección 21 si pueden, ya que es más rápida y sencilla (y, por lo tanto, más económica). El resultado de esto es que realmente no sabemos con certeza (aparte de las anécdotas) cuáles son las principales razones de los desalojos.

Una vez que la sección 21 no esté disponible, no impedirá que los propietarios desalojen a los inquilinos. Sin embargo, luego se hará evidente cuáles son las principales razones del desalojo. Estas son malas noticias para los inquilinos que están siendo desalojados, ya que les resultará mucho más difícil encontrar un alojamiento alternativo.

Sin embargo, esto puede ser bueno para los propietarios, ya que a los malos inquilinos les resultará menos fácil ocultar su mal comportamiento anterior.

El problema de la conducta delinquent

Una de las principales razones por las que los propietarios utilizan la sección 21, nuevamente a pedido de los inquilinos, es para expulsar a un co-inquilino o vecino que se está comportando de manera delinquent.

Es bien sabido que los inquilinos antisociales pueden causar una gran miseria a los demás. La Sección 21 es la única forma en que se pueden eliminar con relativa rapidez.

Tras la pérdida del artículo 21, los propietarios tendrán que probar la conducta delinquent en los tribunales. Lo que conlleva una serie de grandes problemas:

• Se incentivará a los inquilinos a defender para ‘limpiar su nombre’, algo que no es un problema con la sección 21, donde no se da ninguna razón.
• Si defienden, llevará mucho más tiempo obtener una orden de posesión ya que, en muchos casos, será necesario un juicio. Podría pasar más de un año, durante el cual seguirá la miseria para los vecinos
• Será un reclamo mucho más costoso para el arrendador, lo que puede desanimar a algunos arrendadores a hacerlo. Después de todo, normalmente no se ven afectados personalmente ya que viven en otro lugar.
• Es posible que otros inquilinos tengan que prestar declaración ante el tribunal para probar el comportamiento delinquent. Lo cual pueden no estar dispuestos a hacer, por temor a las represalias del inquilino delinquent (que a menudo son personas muy desagradables)

Considero que el problema de desalojar a los inquilinos antisociales es el mayor problema planteado por la eliminación de la sección 21. Es necesario que haya mejoras importantes en nuestro sistema judicial, algo que es poco possible que suceda en el corto plazo.

Y finalmente

Entiendo por qué los inquilinos y las organizaciones de inquilinos están tan descontentos con la Sección 21. Sin embargo, el verdadero problema es la falta de propiedades disponibles para alquilar.

Si tuviéramos una amplia oferta de propiedades alquiladas, sería fácil para los inquilinos que enfrentan el desalojo encontrar un alojamiento alternativo. Los inquilinos también podrían evitar a esos malos propietarios que desalojan a los inquilinos por reclamar sus derechos.

También está el hecho de que los propietarios necesitan sentir que pueden recuperar la posesión de su propiedad si es necesario. como yo explicar aquíel sector privado de alquiler probablemente no existiría en absoluto en su estado precise si la sección 21 no se hubiera introducido a finales de los años ochenta.

Si a los propietarios les preocupa perder todo el management (como sucedió con las Leyes de Renta de 1977), pueden vender, reduciendo el conjunto disponible de alojamiento. Esto sería un desastre, no para los propietarios sino para los inquilinos, y hará subir los alquileres. Es algo que ya está empezando a suceder.

En mi opinión, la mejor solución a los problemas de vivienda es una gran expansión de la construcción de viviendas del sector público, idealmente utilizando métodos de construcción modular con altos estándares ambientales. Eso beneficiará a los inquilinos en normal mucho más que la eliminación de la sección 21.

Pero ¿qué piensas?