¿Es un arrendamiento o una licencia residencial? Problemas con un estatus de ocupante confuso » The Landlord Legislation Weblog

Aquí hay una pregunta a la vía rápida de la clínica del weblog de Nathan (no es su nombre actual), que es un propietario en Inglaterra.

Tenemos un problema. Estamos de licencia sabática en el extranjero y, en enero de 2023, alquilamos parte de nuestra casa principal en Inglaterra a una persona durante 4 meses (de febrero a mayo).

No hemos conocido a esta persona físicamente porque nuestra licencia de estudios comenzó en septiembre de 2022. (Antes de que se mudara en febrero, teníamos una amiga viviendo en nuestra casa).

En los correos electrónicos de enero, le explicamos a esta persona que estaba excluida del uso de nuestro dormitorio principal, que no podía sacar ropa y objetos personales de nuestros muebles, y que tenía que dar acceso a la cocina a nuestros invitados en el sótano. piso que alquilamos porque el piso no tiene lavadora.

Por lo tanto, nuestros huéspedes en el piso del sótano pueden usar nuestra lavadora, que está en la cocina de nuestra casa principal en el piso de arriba.

Además, antes de que se mudara, le dijimos que regresaríamos a nuestra casa en abril para una breve visita durante las vacaciones de Semana Santa, y acordamos que compartiríamos nuestra casa durante ese período.

Después de que esta persona se mudó, en febrero, comenzaron los problemas. Ella no paga el alquiler ni el fuel y la electricidad. factura según lo acordado (pagamos todas las demás facturas), se quejó de que los invitados en el piso le enviaron mensajes para usar la lavadora, o le pidieron que bajara el volumen de la música, y envió correos electrónicos horribles amenazándonos e insultándonos.

La pregunta es porque durante los 4 meses, solo estaremos un fin de semana, ¿es esta persona un inquilino o un ocupante excluido?

Tenemos de todo en nuestra casa. documentos, ropa, objetos personales, and so forth. ¿Podemos usar un aviso de desalojo pacífico para pedirle que se vaya, después de darle un aviso razonable? Y si ella se niega a irse, ¿podemos cerrar la propiedad?

Ella cube que está “10 pasos por delante de nosotros”, y se irá solo con el desalojo judicial. Ha sido tan hostil que tenemos miedo de compartir nuestra casa principal, el baño y la cocina con ella cuando estemos allí en abril. Por favor ayuda.

Comentarios adicionales

• Esta persona también le ha pedido a alguien que conocemos que se mude, mientras le pide a esa persona que nos diga que ella no estaba allí; tenemos eso registrado por esa persona.
• Debido a que esta persona no deja entrar a nuestra limpiadora, se hace muy difícil poder usar el piso en el sótano porque la limpiadora no puede hacer la colada.

Respuesta

Esta situación es quizás un ejemplo clásico de lo que no se debe hacer al alquilar su propia casa. Y también cómo no instruir a alguien para que dé consejos legales.

• No nos ha dicho cómo encontró a esta persona (a la que me referiré como A), por ejemplo, si fue a través de un agente de alquiler, un anuncio, la recomendación de un amigo o a través de una plataforma como Airbnb.
• No parece haber hecho ninguna verificación o referencia en A.
• No parece que le haya dado a A ningún acuerdo por escrito, o si lo hizo, no se mencionó en sus instrucciones.
• Ha dejado todas sus posesiones en la propiedad para que las use esta persona, incluidos sus documentos personales.
• Está claro que no está familiarizado con las normas que se aplican al alquilar una propiedad.

Ley de antecedentes

Comencemos considerando qué tipo de acuerdo es este. Esto es esencial ya que sus derechos legales dependerán del tipo de ocupación que tenga A.

Como su propiedad está en Inglaterra (la ley ahora ha cambiado en Gales), hay dos tipos de ocupación:

• Arrendamientos, y
• Licencias residenciales

Una tenencia es un tipo de ‘interés authorized en la tierra’, que es un tipo de propiedad. Según la Ley de Propiedad de 1925 sq., existen dos tipos de propiedad de la tierra:

una tenencia es un tipo de arrendamiento. Es diferente de los arrendamientos a largo plazo porque el plazo es mucho más corto (es decir, normalmente seis meses en lugar de 99 años), pero es esencialmente el mismo tipo de ocupación.

Una licencia residencial es donde la ocupación no es allanamiento porque el ocupante tiene permiso del arrendador.

Tenga en cuenta que tengo un guía gratuita en mi sitio de la Ley de Propietarios que lo ayudará a resolver esto. También es posible que desee echar un vistazo a esta publicación.

Al alquilar una propiedad, debe trabajar dentro del sistema y las reglas que tenemos en Inglaterra. No puede crear los suyos propios; si intenta hacer esto, se interpretarán dentro del marco authorized existente. Lo que probablemente dará como resultado que los derechos y obligaciones legales de las partes sean diferentes de lo que usted pretendía.

Por eso es muy importante que la gente se tome un poco de tiempo para leer acerca de las reglas que se aplican al alquilar una propiedad antes de hacer nada.

Si A tiene una licencia residencial

Por lo que dices, parece que asumiste que A tenía algún tipo de permiso casual para vivir en tu casa por un período de tiempo limitado. Sin embargo, el problema es que en Inglaterra, cuando permites que alguien viva en una propiedad en alquiler, la posición predeterminada es que tenga un contrato de arrendamiento.

En el caso de 1985 de Avenue v. Mountford, el Tribunal sostuvo que una de las principales características de un arrendamiento es la ‘ocupación exclusiva’. Cuál es el derecho del inquilino de mantener a todos fuera de la propiedad, incluido (y quizás especialmente) el propietario.

Entonces, según sus instrucciones iniciales, parecía que le había otorgado a A un arrendamiento, a pesar de sus intenciones (en el caso de Avenue v. Mountford, la intención del propietario period otorgar una licencia residencial, pero el Tribunal decidió lo contrario).

Sin embargo, en los comentarios adicionales que envió más tarde, mencionó a un limpiador. Si una condición de la ocupación de A period que ella debe permitir el acceso de su limpiador, entonces esto podría ser una licencia residencial en lugar de un arrendamiento.

Si una parte importante del acuerdo de ocupación es que se proporcionan servicios que requieren que los sirvientes o agentes del propietario (por ejemplo, un limpiador) ingresen a la propiedad, entonces esto no puede ser un arrendamiento. Como ocupante no tendrá ‘ocupación exclusiva’. Esta es una razón, por ejemplo, por la que los huéspedes de las habitaciones de resort normalmente no tienen alquileres.

Es imposible decirlo con certeza en su situación ya que no tengo suficiente información.

El hecho de que haya aceptado que A le permitiría quedarse en la propiedad también puede demostrar que el acuerdo tenía la intención de ser una licencia residencial, pero es el requisito de permitir el acceso al limpiador lo que será el issue decisivo. Si eres capaz de probar esto.

¿Podría A ser un inquilino?

A menudo, cuando los propietarios comparten su hogar con alguien, se aplican reglas diferentes. En specific, las reglas sobre la recuperación de la posesión de la propiedad.

Bajo la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977, en la mayoría de los casos, es ilegal recuperar la posesión en contra de los deseos de un inquilino o licenciatario, sin obtener primero una orden judicial. Sin embargo, en la sección 3A de la ley, hay algunas excepciones, una de las más importantes es cuando el ocupante es un inquilino.

Aquí será donde:

• El inquilino comparte la vivienda con el arrendador, y
• Inmediatamente antes de que se otorgara la licencia o el arrendamiento (ya que un inquilino puede tener un arrendamiento), y también cuando llega a su fin, el arrendador vivía en la propiedad como su ‘vivienda única o principal’

Sin embargo, parece claro a partir de sus comentarios anteriores que en realidad no vivía en la propiedad en el momento en que se alquiló a A.

Dices que estabas ‘en licencia sabática’ y luego que estás en ‘licencia por estudios’. Supongo que es posible que la propiedad se considere su única o principal vivienda aunque en realidad estuviera viviendo en otro lugar en ese momento si esto fuera de forma temporal, pero tengo que decir que creo que esto es poco possible. La redacción en el acto es ‘ocupado como único o principal native de vivienda del que formaba parte la totalidad o parte del alojamiento compartido‘, lo que creo que debe significar realmente vivir allí.

Esto es algo sobre lo que debería recibir más consejos. Si puede demostrar que A es un inquilino, puede tener derecho a desalojarla sin obtener primero una orden judicial, utilizando el procedimiento descrito en mi Sitio net del propietario del albergue aquí.

Sin embargo, si usara este procedimiento si A NO fuera un inquilino, ella tendría derecho a acudir a los tribunales y reclamar una compensación y tal vez una orden judicial que le ordene que la deje volver a entrar. Por lo tanto, debe estar realmente seguro de su posición. antes de utilizar este procedimiento.

Si A tiene un contrato de arrendamiento

Si A tiene un arrendamiento, esto será difícil para usted. Si la inquilina se niega a desocupar, llevará un tiempo desalojarla, y puedes olvidarte de recuperar la propiedad en mayo.

Solo hay dos formas de recuperar legalmente la posesión de un inquilino

• Por el inquilino que se muda voluntariamente, o
• Al ser desalojado físicamente el inquilino por un alguacil de la corte (o un oficial de ejecución de la corte superior) con la autoridad de una orden judicial de posesión.

También está el hecho de que si ella tiene un contrato de arrendamiento, A tendrá derecho a mantener fuera, no solo a usted, sino también a las personas que viven abajo, lo que lo pondrá en incumplimiento de su acuerdo con ellos de que pueden usar la ropa. máquina.

Echemos un vistazo a tus opciones para recuperar la posesión

Recuperando la posesión

Si A tiene un contrato de arrendamiento, entonces hay dos motivos que puede usar:

• Sección 21: aunque no puede entregar un aviso de la sección 21 hasta que el inquilino haya estado ocupado durante al menos cuatro meses, y
• Atrasos en el alquiler, que pueden ser el motivo que debe usar.

Si A tiene una licencia residencial, entonces esto se puede terminar con un Aviso de desalojo después de que haya terminado el plazo fijo de la licencia, después de lo cual puede iniciar un procedimiento si A no ha desalojado. Un aviso de desalojo, por cierto, tiene que contener información específica y no es cualquier aviso antiguo que le pide a alguien que se vaya. Puedes leer sobre Avisos para dejar de fumar aquí.

O puede simplemente emitir procedimientos si A no se va después de que finalice el tiempo acordado en la propiedad. Pero entregar un Aviso de desalojo primero es el procedimiento regular.

Cualquiera que sea el procedimiento que utilice, y si A tiene una licencia de arrendamiento o residencial, obtener una orden de posesión a través de los tribunales lleva mucho tiempo. Será por lo menos seis meses y podría tomar hasta un año.

Sin embargo, hagas lo que hagas (a menos que A sea un inquilino y sigas el procedimiento adecuado primero) NO simplemente cambies las cerraduras y dejes a A afuera. Esto es un delito penal y lo hará responsable de un reclamo de compensación financiera por parte de A.

Consejos finales

La información que ha proporcionado es demasiado vaga e inespecífica para poder asesorarlo con certeza, por lo que mi principal consejo es que consulte a un abogado. Un abogado que se especializa en el trabajo de propietarios e inquilinos.

Deberá proporcionarle a este abogado:

• Una copia de cualquier acuerdo firmado con A, si lo hubiere.
• Necesitarán ver todos los correos electrónicos y las cartas intercambiadas antes de que A se mudara, particularmente si no hay un acuerdo por escrito, y
• Registros (si tiene alguno o puede recordar) de todas las conversaciones que tuvo con A sobre la ocupación de su propiedad, en specific antes de que se mudaran
• Detalles de cuáles fueron los arreglos acordados sobre el limpiador y si esto fue una parte integral de su acuerdo con A
• Detalles de sus arreglos de vivienda inmediatamente antes de que A se mudara (en caso de que pueda probar que A es realmente un inquilino)
• Copias de correos electrónicos con A desde que se mudó.

Se debe pedir a los abogados que aconsejen:

• Sobre el tipo de ocupación que tiene A: ¿es ella una inquilina, una licenciataria residencial o una inquilina?
• ¿Qué procedimiento necesitaría usar para recuperar la posesión si A no desocupa en mayo? Esto dependerá de cuál sea su tipo de ocupación

¿Con quién deberías hablar? Le recomendaría que hable con los abogados a quienes podrá utilizar para desalojar a A más adelante, en caso de que sea necesario.

Una opción sería hablar con Acción del propietario. Están especializados en trabajos de desalojo de propietarios y disponen de un servicio de asesoramiento inicial gratuito. O tenemos un pago servicio de asesoramiento telefónico de abogados sobre la Ley de Arrendadores. Cualquiera de los abogados de nuestro panel podría darle un buen consejo en su situación.

Sin embargo, no esperes respuestas fáciles. Parece que A tiene la mentalidad de ser difícil y, desafortunadamente, no ha actuado sabiamente en la forma en que ha tratado esto.

Buena suerte.