¿Existen soluciones al problema de los estudiantes con el Proyecto de Ley de Reforma de Inquilinos? » El Weblog de la Ley de Propietarios

El Proyecto de ley de reforma de inquilinos ahora ha sido publicado. Como se prometió, eliminará la causal de posesión ‘sin culpa’ mediante la eliminación de las cláusulas que prevén arrendamientos asegurados a corto plazo.

El otro cambio significativo es que todos los arrendamientos serán periódicos y que se suprimirán los arrendamientos a plazo fijo.

Esto ha causado una enorme preocupación entre los estudiantes propietarios. Todos los arrendamientos de estudiantes se ejecutan durante el año estudiantil, y este cambio a arrendamientos periódicos plantea dos problemas principales para los propietarios de estudiantes:

1 La necesidad de posesión vacante al ultimate del año académico

La mayoría de los propietarios inscribirán a sus nuevos inquilinos antes de que los estudiantes inquilinos existentes se hayan ido. Necesitan estar seguros, por lo tanto, de que los inquilinos existentes desalojen.

De lo contrario, estarán incumpliendo el contrato con los inquilinos entrantes.

2 El problema si los inquilinos deciden irse antes de tiempo

El proyecto de ley propuesto establece que los inquilinos pueden terminar su contrato de arrendamiento dando un aviso de abandono del inquilino con no menos de dos meses de anticipación.

Sin embargo, dado que no existe un período inicial protegido durante el cual los inquilinos no puedan entregar una notificación de desalojo, podrían entregar la notificación de inmediato, lo que significa que después de solo dos meses, el arrendador podría quedarse sin inquilinos.

Como todos los estudiantes tienden a inscribirse en contratos de arrendamiento en momentos específicos, esto podría significar que el propietario ha “perdido el tren” y no tendrá inquilinos hasta que llegue el momento en que los estudiantes busquen alojamiento para el próximo año.

Lo que podría causarles una pérdida financiera grave.

Entonces, ¿qué se puede hacer con estos problemas?

el primer problema

Esto, lo veo como un problema menor. Aunque, en la actualidad, los estudiantes se inscriben por un plazo fijo, el propietario no tiene poder para evitar que se queden, ya que todos los inquilinos tienen derecho authorized a permanecer en su propiedad hasta que los alguaciles los desalojen en virtud de una orden judicial de posesión.

Por lo tanto, los propietarios actualmente dependen de que los estudiantes se muden voluntariamente.

Sin embargo, esto rara vez es un problema, ya que la mayoría de los estudiantes están felices de mudarse y hacer lo que hayan planeado para las vacaciones de verano.

Los propietarios pueden protegerse contra el problema de que los estudiantes entrantes sean bloqueados por estudiantes que se nieguen a mudarse declarando en el contrato de arrendamiento del inquilino entrante que su arrendamiento está condicionado a que los inquilinos existentes desocupen.

el segundo problema

Esto es más serio. Una forma de evitar que suceda es evitar alquilar a estudiantes solteros. Si un estudiante en una casa compartida resolve irse, presumiblemente, los demás querrán quedarse.

Tal como está la ley actualmente, el inquilino saliente puede rescindir el contrato de arrendamiento para todos los inquilinos mediante la entrega de un aviso de desalojo del inquilino, a menos que el proyecto de ley se modifique para cambiar la ley aquí, como se ha hecho en Gales. Pero en cualquier caso, el inquilino saliente no tendrá más responsabilidad por el alquiler después de que haya terminado el período de aviso de desalojo.

Sin embargo, si los otros inquilinos deciden quedarse, entonces todos serán responsables del alquiler bajo la responsabilidad ‘conjunta y solidaria’ de los inquilinos conjuntos y, por lo tanto, se les incentivará a encontrar un inquilino de reemplazo para cubrir el alquiler.

Sin embargo, esto será menos satisfactorio que la ley precise en la que los inquilinos no pueden entregar un ‘aviso de desalojo de inquilinos’ hasta que finalice el plazo fijo, lo que significa que los propietarios pueden responsabilizar a todos los inquilinos por el alquiler durante todo el plazo fijo. Por lo tanto, si los estudiantes deciden abandonar su curso después de un corto período de tiempo, esto no les dará derecho a finalizar su arrendamiento antes de tiempo. A menos que el propietario esté de acuerdo.

Aunque existen ‘soluciones’ para esta situación, en normal puedo ver que la perspectiva de que esto suceda será un desincentivo para que los propietarios continúen alquilando a los estudiantes. Lo cual, considerando la escasez precise de alojamiento para estudiantes, es preocupante.

Otros comentarios sobre el segundo problema

Entendí que la regla no se aplicaría a alojamiento para estudiantes especialmente diseñado, aunque no he podido encontrar ninguna referencia a esto en el proyecto de ley (si alguien puede ayudar con esto, hágamelo saber a través de la sección de comentarios a continuación).

En cuyo caso, tal vez los propietarios de estudiantes que

• están registrados en las oficinas de alojamiento para estudiantes, o
• que estén adheridos a sistemas de acreditación vinculados a organizaciones de estudiantes, o
• Quién puede ser identificado de alguna otra manera

¿Podrían estar exentos de la misma manera que los propietarios de viviendas para estudiantes especialmente diseñadas?

Y finalmente

Sé que la NRLA está haciendo mucho cabildeo sobre este tema, así que espero que se pueda llegar a alguna solución aceptable.

Existe un problema actual en este momento con el alojamiento para estudiantes, ya que algunos estudiantes se ven obligados a vivir a millas de su colegio o universidad.

Por lo tanto, el gobierno debería considerar seriamente establecer reglas separadas para los estudiantes propietarios.