Mito urbano: no debe aceptar el alquiler al desalojar a un inquilino » The Landlord Legislation Weblog

Esta es una verdadera resaca del pasado, pero un número sorprendente de personas todavía piensa que aceptar el alquiler de un inquilino que está desalojando de alguna manera perjudicará su caso.

Esto se remonta a la ley de la Ley de Vivienda anterior a 1988.

Las reglas de decomiso

Durante cientos de años en el pasado, los propietarios han podido desalojar a los inquilinos bajo una regla conocida como ‘decomiso’. Según esta regla, si el arrendatario incumplía alguno de los términos del contrato de arrendamiento, el arrendador podía “volver a entrar” y finalizar el arrendamiento.

En el pasado lejano, el arrendador finalizaba (o perdía) el arrendamiento al volver a ingresar físicamente a la propiedad (y entiendo que esto todavía se puede hacer en algunas circunstancias para locales comerciales).

Sin embargo, desde la Ley de protección contra el desalojo de 1977, la mayoría de los inquilinos residenciales están protegidos contra esto. La ley establece que será un delito penal (y también dará derecho al arrendatario a reclamar una indemnización) si el arrendador recupera la posesión de la propiedad de otra manera que no sea a través de los alguaciles judiciales, después de obtener una orden judicial de posesión.

El decomiso fue quizás el más utilizado para la falta de pago de la renta.

Sin embargo, un arrendador también podría perder por otros incumplimientos del contrato de arrendamiento. Es en estas circunstancias que los propietarios debían tener cuidado de no aceptar ninguna renta, ya que esto significaría que habían aceptado el incumplimiento. Como al hacer esto, confirmarían la tenencia y ya no podrían continuar con el reclamo de decomiso.

El decomiso y las antiguas reglas relacionadas con él parecen haberse hundido profundamente en la memoria colectiva de los propietarios. Sin embargo, sus temores son (en gran parte) infundados.

Confiscación hoy

El decomiso se eliminó en la Ley de Vivienda de 1988, y ahora no se puede utilizar para arrendamientos asegurados o asegurados a corto plazo. De hecho, si un arrendatario ofrece una renta y se la niegan, el arrendatario tendrá entonces una defensa (para reclamaciones de posesión basadas en rentas atrasadas) ya que podrá decir que el arrendador no ha mitigado sus pérdidas al aceptar una renta que fue le ofreció.

Cuando se reclame la posesión en virtud de la sección 21, si se paga o no el alquiler es totalmente irrelevante (es decir, para el reclamo judicial), ya que los reclamos s21 no están relacionados con el alquiler. El reclamo de los propietarios se basa en el hecho de que el aviso de la sección 21 ha sido notificado, el período de notificación ha expirado y el inquilino no ha abandonado la propiedad. Aceptar alquiler no va a afectar esto.

La confiscación sigue siendo relevante para los arrendamientos protegidos en virtud de la Ley de alquileres de 1977 y para los arrendamientos de derecho consuetudinario, es decir, aquellos que no entran dentro del alcance de la Ley de vivienda de 1988. un arrendador residente, o cuando el arrendatario es una sociedad limitada.

Sin embargo, si está perdiendo por falta de pago de la renta, el inquilino siempre tiene derecho a ‘eximirse de la confiscación’ si paga, por lo que negarse a aceptar la renta no le hará ningún favor.

Técnicamente, es posible perder, para estos tipos de arrendamiento, por otros incumplimientos del contrato de arrendamiento. Sin embargo, primero debe enviar un aviso especial y nunca he conocido ningún caso actual, al menos para arrendamientos residenciales cortos. Si tiene alguna experiencia de alguno, me interesaría saber sobre ellos.

Sin embargo, en estos casos, los propietarios deben tener cuidado al aceptar el alquiler.

Avisos de los propietarios para desalojar

La otra situación en la que debe tener cuidado al aceptar el alquiler es si está desalojando a un inquilino después de la notificación del propietario.Aviso para dejar de fumar‘.

Los avisos de desalojo ya no son relevantes para los arrendamientos de propiedad corta asegurados o asegurados, pero aún se pueden usar para arrendamientos de “ley consuetudinaria” / no regulados, por ejemplo, para una empresa arrendada o donde hay un arrendador residente.

En este caso, si acepta el alquiler después de que haya vencido el preaviso, sin tomar las debidas precauciones antes, se podría considerar que ha creado un nuevo inquilinato.

Pero aparte de estas situaciones, debe estar seguro de aceptar el alquiler. Y considérese afortunado: muy pocos inquilinos pagan cuando están siendo desalojados.