Reimaginación creativa del antiguo espacio de oficinas para abordar las diferentes demandas — Gravel2Gavel Development & Actual Property Regulation Weblog — 21 de marzo de 2023

Edificios de oficinas vacíos en el centro. Escasez de viviendas en casi todos los mercados importantes. ¿Hay alguna forma de abordar ambos problemas a la vez mediante la conversión de edificios de oficinas históricos pero infrautilizados en apartamentos y condominios en el centro de las ciudades? Es una thought que ha sido discutida, y en algunas ciudades, implementada en los últimos años. Pero si bien la thought parece bastante easy (reutilizar el espacio de oficinas existente para proyectos residenciales y de uso mixto), existen algunos desafíos reales que limitan la viabilidad de la conversión de oficinas a gran escala en viviendas.

El mercado inmobiliario comercial se enfrenta a un futuro incierto. Incluso cuando algunas empresas han comenzado a exigir que sus trabajadores regresen a la oficina, muchas continúan operando bajo sus modelos de trabajo híbrido o totalmente remoto, con los que las empresas pueden comprometerse de forma permanente. Y aunque algunas grandes ciudades han visto aumentar los niveles de ocupación de oficinas en los últimos meses (CBRE señala que tanto Austin como Houston registraron niveles de ocupación superiores al 60 % en enero, alrededor de un 25 % más que los niveles de 2022), el impacto continuo de COVID-19 y La incertidumbre en los mercados financieros mundiales mantiene vacíos muchos edificios de oficinas en las principales ciudades del país. Aquellos inquilinos que regresan a la oficina están enfocando su búsqueda de espacio de oficina en alta calidad, sostenible, espacios llenos de comodidades para atraer a los trabajadores a regresar a la oficina. Este vuelo hacia la calidad deja atrás algunos edificios de oficinas más antiguos y, en muchos casos, arquitectónicamente relevantes. Como resultado, existen oportunidades crecientes para la posible reutilización adaptativa de estas estructuras infrautilizadas existentes.

La reutilización de las estructuras existentes elimina o scale back algunos de los obstáculos que suelen enfrentar los nuevos proyectos de construcción. Si bien los interiores de estos edificios deberán actualizarse para cumplir con los estándares residenciales, los cimientos, el núcleo y la estructura del edificio ya existen, lo que elimina la necesidad de construir los componentes verticales del proyecto desde cero. Dependiendo del tamaño, la antigüedad y el diseño de la estructura authentic, el proyecto de conversión puede hacer uso de los sistemas de HVAC, eléctricos, de plomería y de ascensores existentes. Estas ventajas pueden reducir significativamente el tiempo y los gastos necesarios para traer nuevas unidades residenciales al mercado.

Sin embargo, la reutilización adaptativa de oficina a residencia también implica algunos costos únicos y extensos, que pueden hacer que el modelo sea prohibitivo para ciertos proyectos o ciertos mercados. Si bien los desarrolladores de proyectos pueden ahorrar dinero al utilizar el núcleo y la estructura del edificio existente, igualmente incurrirán en importantes costos de adquisición iniciales. El trabajo de conversión inside en sí mismo también tendrá un alto precio, lo que a su vez requiere que los desarrolladores busquen ofertas con grandes descuentos de vendedores motivados que buscan deshacerse de un activo que de otro modo estaría en dificultades o vacante. Y aunque el núcleo y la cubierta existentes están en su lugar en estos edificios, las placas de piso residenciales y de oficinas son inherentemente diferentes en formas que no siempre se pueden reconciliar. Los edificios de oficinas tienen placas de piso profundas que dificultan que la luz pure llegue al espacio inside, y los servicios públicos tienden a estar centralizados, lo que significa que el HVAC, la electricidad y la plomería existentes pueden necesitar amplias modificaciones para adaptarse al cambio de uso de oficinas a residencias.

Las aprobaciones de zonificación y planificación, los códigos de construcción y las reglas de protección de inquilinos residenciales presentan otros problemas. Ciudades como Nueva York y San Francisco tienen protecciones estrictas para los inquilinos, como management de alquileres y requisitos de reubicación, lo que agrega costos operativos que normalmente no existen para los edificios de oficinas. Y los usos residenciales no siempre están permitidos por derecho en los distritos comerciales centrales, lo que significa que los proyectos de conversión pueden enfrentar requisitos adicionales (a menudo discrecionales) de revisión y aprobación de los gobiernos locales más allá de lo que se requeriría para la construcción de una oficina tradicional.

Houston: Aprovechar el potencial de la conversión de oficinas principales a viviendas
Houston, una ciudad conocida por liderar la innovación en los campos de la energía y la medicina, se ha apoderado del concepto de reutilización adaptativa, con dos conocidas torres de oficinas de mediados de siglo que ya se están convirtiendo en edificios residenciales. 800 Bell, un edificio icónico de la década de 1960 que sirvió como la antigua sede de ExxonMobil, se vendió recientemente a desarrolladores con sede en Nueva York que tenían la intención de renovar el edificio de oficinas de 45 pisos en unidades residenciales. Al otro lado del centro, 1801 Smith, otro edificio de oficinas de la década de 1960, está en proceso de convertirse en un complejo de lujo de 372 unidades y está programado para completarse a finales de este año. 1801 Smith es la terminal de una parte del extenso sistema de corredores que conecta 95 cuadras de la ciudad del centro de Houston, lo que permitirá a los futuros residentes acceder fácilmente a los restaurantes y comercios minoristas que atienden a la comunidad del centro. Estos proyectos resaltan el beneficio de llevar a los residentes a los distritos comerciales centrales y promueven la sustentabilidad al mantener a las personas cerca de sus trabajos, al alcance de los sistemas de transporte público y de las vibrantes comodidades del centro.

La Autoridad de Reurbanización del Centro de Houston (DRA, por sus siglas en inglés) busca financiar un nuevo programa de incentivos de reutilización adaptativa dirigido a rehabilitar y reutilizar el espacio de oficinas infrautilizado dentro del centro. La DRA recibió fondos recientemente para realizar un estudio de factibilidad en el área para identificar posibles candidatos a edificios y evaluar el interés de los propietarios en un Programa completo de conversión de oficinas. El estudio de factibilidad se diseñará para evaluar los desafíos económicos relacionados con la reutilización adaptativa en Houston y las preocupaciones legales, reglamentarias y de permisos asociadas con los proyectos de conversión.

Es possible que sea necesaria la participación del gobierno para facilitar los proyectos de conversión
Siendo realistas, dados los obstáculos financieros, el apoyo y la financiación del gobierno pueden ser necesarios para hacer realidad la conversión generalizada de oficinas. La DRA reconoce que uno de los factores limitantes críticos en una conversión completa de oficinas a residenciales es el costo inicial, y señala que para que el Programa de Conversión de Oficinas sea efectivo, el gobierno native de Houston deberá estar dispuesto a ayudar y alentar financieramente a los desarrolladores a través de incentivos fiscales. Houston tiene un historial de apoyo del gobierno a las iniciativas de desarrollo del centro de la ciudad; Entre 2012 y 2016, Houston llevó a cabo un programa diseñado para incentivar la construcción de estructuras residenciales de mediana y gran altura en el área del centro de Houston. La Iniciativa de Vida en el Centro tuvo mucho éxito, con más de 15,000 unidades construidas desde el comienzo de la iniciativa que representan casi dos tercios de todas las viviendas en el centro de Houston. El tiempo dirá si otras ciudades emprenden esfuerzos similares para apoyar la conversión de torres de oficinas en residencias, y si tales acciones alteran significativamente la viabilidad de futuros proyectos de conversión.

Los legisladores federales también han considerado ofrecer asistencia a los proyectos de conversión. La senadora de Michigan, Debbie Stabenow, y el representante de California, Jimmy Gomez, introdujeron la Ley de Revitalización de Centros Urbanos en 2021, que amplía los créditos fiscales a la inversión existentes para agregar un crédito para conversiones de oficinas calificadas. El crédito sería por el 20 % de los gastos del proyecto de conversión incurridos en la conversión de un edificio que (1) antes de la conversión period un edificio no residencial ofrecido para arrendamiento a inquilinos de oficinas, (2) se ha convertido sustancialmente de un uso de oficina a residencial, comercial u otro uso comercial, y (3) estuvo en servicio en su capacidad no residencial durante al menos 25 años antes de la conversión. Para calificar, se requeriría que un proyecto incorpore viviendas asequibles: el 20 % de las unidades deben estar disponibles para personas cuyos ingresos sean el 80 % o menos del ingreso bruto medio del área, a menos que el edificio esté sujeto a una restricción de viviendas asequibles estatal o native por escrito. . No está claro si la legislación se volverá a presentar en el nuevo Congreso, pero el proyecto de ley demuestra un apetito entre los legisladores a nivel nacional para apoyar el uso eficiente de los bienes inmuebles urbanos.

Estos proyectos pueden ser costosos, pero sirven como una herramienta para abordar tanto los problemas de viviendas muy necesarias como las vacantes comerciales en curso. Los esfuerzos locales como los propuestos a través de la DRA de Houston junto con programas locales, estatales y federales similares brindan oportunidades para que los propietarios y desarrolladores accedan a proyectos económicamente inviables o de costo prohibitivo, al tiempo que abordan la necesidad social más amplia de más opciones de vivienda en estas áreas urbanas importantes.

ARTÍCULOS RELACIONADOS

Los riesgos y recompensas del diseño de edificios sostenibles