¿Pueden los propietarios galeses emitir un nuevo contrato en lugar de entregar una declaración por escrito del contrato convertido? » El Weblog de la Ley de Propietarios


firma de documentosEn mi última publicación aquí, Estaba un poco indeciso acerca de si los propietarios podrían hacer que sus inquilinos/titulares del contrato firmen un nuevo contrato de ocupación. En lugar de entregarles una declaración escrita de su contrato convertido.

Todos los contratos de arrendamiento de Gales se convirtieron automáticamente en contratos de ocupación el 1 de diciembre de 2022. Por lo tanto, existe el requisito de una declaración de conversión para que los titulares de los contratos sepan cuáles son los términos de su nuevo contrato =.

La razón principal de mi preocupación fue que la legislación es definitiva sobre la necesidad de entregar una declaración de conversión. Mientras que guardó silencio sobre si un nuevo contrato será un reemplazo adecuado.

También me preocupaba el hecho de que si opta por la nueva opción de contrato antes de la fecha límite de fines de mayo de 2023, será demasiado tarde para corregir las cosas más adelante. Por ejemplo, si la jurisprudencia posterior determine que un nuevo contrato no es suficiente.

Por qué un nuevo contrato probablemente estará bien

Sin embargo, he llegado a la conclusión de que probablemente me estaba preocupando innecesariamente. Las razones principales son

  • No es razonable esperar que los propietarios pasen por el difícil proceso de crear un contrato de conversión cuando los inquilinos/titulares del contrato están dispuestos a firmar un nuevo contrato.
  • La ley generalmente no penaliza a alguien por hacer lo sensato cuando la situación authorized precisa no está clara.
  • También he hablado con abogados galeses y entiendo que su opinión y consejo es que firmar un nuevo contrato está bien.

Sin embargo, si determine seguir este camino, le recomendaría que si está dando un plazo fijo, proporcione un plazo fijo que sea más largo (aunque solo sea un poco más largo) que el plazo fijo que está reemplazando. Entonces, si su plazo fijo precise no vencido es de tres meses, el nuevo plazo fijo debería ser de cuatro meses o tal vez seis.

La razón de esto es que los inquilinos obtendrán un beneficio adicional del nuevo contrato de duración determinada. Un período de tiempo más largo en el que no pueden ser desalojados bajo el fundamento sin culpa. No será sólo un dispositivo para ahorrar a los propietarios la molestia de notificar un documento de conversión. Y así sería más possible que un juez lo aceptara como un reemplazo aceptable.

Si su arrendatario/titular del contrato no está dispuesto a firmar un nuevo contrato

Pues bien, entonces no tendrá otra alternativa que entregar una declaración de conversión por escrito antes de la fecha límite.

Como te habrás dado cuenta, esto no es algo fácil de hacer.

No se trata, como parecía pensar alguien que me contactó recientemente, de servir una plantilla o formulario prediseñado. Tendrá que revisar su contrato existente cláusula por cláusula y ver cómo coincide con el modelo de contrato del gobierno de Gales. No es algo fácil de hacer, especialmente si la escritura y el papeleo no son lo tuyo.

No es posible crear una ‘declaración de conversión’ estándar ya que hay tantas formas diferentes de contratos de arrendamiento. Incluso cuando las personas utilizan el mismo tipo de acuerdo, es posible que lo haya modificado o adaptado de alguna manera. Esto debería reflejarse en la nueva declaración escrita. Suponiendo que sus cláusulas no contradijeran una de las nuevas cláusulas galesas.

Ayuda disponible

Para ayudar a los propietarios, he creado una página de contrato de conversión con orientación (¡también codificada por colores!) para facilitarle un poco las cosas. O puede conseguir que los abogados lo hagan por usted. Pero como tomará bastante tiempo, usar abogados podría resultar costoso. Probablemente solo valga la pena hacerlo si tiene dinero de sobra (¿y quién tiene eso hoy en día?) o muchas propiedades que usan el mismo formulario de arrendamiento.

Tenemos un borrador de formulario de contrato de conversión para propietarios que han utilizado el acuerdo de arrendamiento de la Ley de Propietarios, y entiendo que NRLA y ARLA (y probablemente otras organizaciones similares que proporcionan formularios de arrendamiento) están haciendo lo mismo. Por lo tanto, puede valer la pena ponerse en contacto con la organización a la que compró su contrato de arrendamiento para ver si pueden ayudarlo.

Puedes saber más sobre mi Ley de Arrendadores Contenido en galés aquí. Mira el resto de nuestras publicaciones en el nueva ley galesa aquí.

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